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2025房地产估价师备考已经开始了，2025房地产估价师教材电子书PDF高清全科下载欧更新，准时更新，房地产估价师考试科目分为四科，分别是：《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》《房地产估价基础与实务》《土地估价基础与实务》4个科目。

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房地产估价师报名时间：

　　考试报名工作一般在考前1-2个月左右进行，具体报名时间请查阅各省人事考试中心网站公布的报考文件，亦可关注网校房地产估价师频道考试报名栏目信息。

　　符合条件的报考人员，可在规定时间内登录指定网站在线填写提交报考信息，并按有关规定办理资格审查及缴费手续，考生凭准考证在指定的时间和地点参加考试。（具体报名安排详见各省的报考文件）

　　房地产估价师考务费（报名费）各省略有不同，一般每科在43元-99元之间。

2.每一块土地实际开发程度不一样，即供电、供水、排水、供气、供暖、通信各种设施完善程度不-

样，土地的利用效率也不一样，按照开发程度进行成本估算，这是第二个原则。“三通一平”“五通一平”“七通一平”实际情况中，“一通一平”“二通一平”等都是存在的3.并不是基础设施越多就越好

4.基础设施的保障程度也很重要最后一点是，土地开发费需要按照宗地红线外和红线内分别计算。一般情况下，表示一块土地的开发费指的是红线外的开发费用，但是包括红线内的场地平整费用。红线内的管线投资等应计入建筑物价值之中

具体计算:

(1)采用地方标准估算

土地开发成本=(土地开发费标准+开发程度修正值)x个别因素修正系数或者:

土地开发成本=土地开发费标准x开发程度修正系数x个别因素修正系数(2)采用案例估算

土地开发成本-案例发生的费用x开发程度修正系数x个别因素修正系数x时间修正系数(3)采用实际发生的区域性整体费用估算

土地开发成本=实际发生的区域费用x时间修正系数x开发程度修正系数x个别因素修正系数(3)采用估价对象实际发生的费用估算

土地开发成本=估价对象实际发生的费用x情况修正系数x时间修正系数

(三)由于不同方式下士地取得成本的内涵差别:

是农地征收方式下，土地一般界定为“生地”，为未开发土地，开发成本包括达到满足利用需求所发生的一切费用。如果是工业用地，至少应该按照“三通一平”的开发程度估算成本，为达到现状开发程

度所需的全部成本。二是拆迁方式下，虽然土地一般处于“半熟地”或者“熟地”状态，但是，由于拆迁土地取得成本是对十地及建筑物的补偿，并没有包含开发费用，所以，开发成本也应该包括达到满足利用需求所发生的-

切费用，为达到现状开发程度所需的全部成本。是土地买卖方式下，除了“生地”“半熟”或者“全熟”状态的土地，土地取得价格中实际上已经包含了相应的土地开发成本费用，所以，开发成本应该根据购地后再开发的具体情况确定，为达到现状开发程度所需的全部成本与原有开发程度所需成本之差。

另外，在估算开发成本时，会遇到宗地红线内与红线外开发程度冲突，要根据具体情况合理设定。通常有以下几种情况:

①红线外开发程度比红线内低。由于外部不能提供配套设施，开发者只能自建，不同的情况有不同的处理方式。

②红线外开发程度比红线内高。宗地所处区域(红线外)各种设施齐全，但有些设施宗地并不需要，所以宗地内没有开发，如天然气管道，对于仓储用地来说，就不一定需要。如果估价对象设定为仓储用地且内部不使用天然气，即使外面有，也不能设定为红线外有天然气。但是，如果红线外有某种常规情况下必要的设施，但即使使用者没有使用也应该设定为红线外具有该设施。如城市中心区的某酒店为了满足经营的特殊需要，其供暖设施是企业自建的，没有使用其所处区域的市政供暖设施，就属于这种情况